Cómo declarar el alquiler en el IRPF: gastos, reducciones y trucos legales
Si tienes un piso alquilado, los ingresos que generas son rendimientos del capital inmobiliario y deben declararse en el IRPF. Pero también tienes importantes gastos deducibles y, si es alquiler de vivienda habitual, una reducción del 60% sobre el beneficio neto. Gestionar bien estos conceptos puede hacer que tu carga fiscal sea mucho menor de lo que crees.
✅ Clave fiscal: Alquiler de vivienda habitual = reducción del 60% sobre el beneficio neto. Si ingresas 10.000€ y tienes 3.000€ de gastos, tributas solo sobre el 40% de 7.000€ = 2.800€. Eso puede suponer unos 530-588€ de IRPF frente a los 1.330-1.470€ sin la reducción.
Gastos deducibles del alquiler
| Gasto | Deducible | Nota |
|---|---|---|
| Intereses hipotecarios | ✅ 100% | Solo intereses, no capital amortizado |
| IBI + tasas municipales | ✅ 100% | Proporcional si solo parte del año |
| Seguro del hogar / impago | ✅ 100% | Guardar la factura |
| Reparaciones y conservación | ✅ 100% | No obras de mejora/ampliación |
| Honorarios agencia / gestor | ✅ 100% | Con factura |
| Amortización del inmueble | ✅ 3%/año | Sobre valor construcción (no suelo) |
| Obras de mejora | ❌ No directo | Solo vía amortización a largo plazo |
La reducción del 60%: cuándo aplica
La reducción del 60% se aplica únicamente al alquiler de vivienda habitual del inquilino. No aplica a: alquiler turístico (Airbnb, Booking), alquiler de temporada, alquiler de garajes, locales o despachos, ni alquiler de habitaciones. Si mezclas uso turístico y residencial en el mismo año, la reducción solo aplica a los meses de alquiler residencial.
⚠️ La AEAT tiene acceso a los datos de Airbnb, Booking, Vrbo y Idealista. No declarar ingresos por alquiler turístico es una de las causas más frecuentes de sanciones fiscales a particulares — las multas pueden triplicar el importe no declarado.
Preguntas frecuentes
Sí, los ingresos por el alquiler de una vivienda son rendimientos del capital inmobiliario y deben declararse en el IRPF. Esto aplica tanto si alquilas a larga duración (contrato de arrendamiento de vivienda habitual) como a corta duración (alquiler turístico o de temporada). No declarar el alquiler es fraude fiscal y la Agencia Tributaria cruza datos con el catastro, el Registro de la Propiedad y plataformas como Airbnb o Booking.
Los gastos deducibles del alquiler en el IRPF son: intereses y gastos del préstamo hipotecario (si lo hay), IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), tasas de basura y comunidad de propietarios, seguros del inmueble (hogar, impago, responsabilidad civil), gastos de reparación y conservación (no de mejora), honorarios de la agencia inmobiliaria, gastos de administración, amortización del inmueble (3% del valor de construcción), y gastos de servicios (luz, agua, gas) si corren a cargo del propietario.
Cuando alquilas tu piso como vivienda habitual del inquilino (contrato de arrendamiento de vivienda habitual, no turístico ni de temporada), tienes derecho a una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo (ingresos menos gastos deducibles). Es decir, solo tributas sobre el 40% del beneficio neto. Esta es la principal ventaja fiscal del alquiler residencial frente al turístico, que no tiene esta reducción. Novedad 2024: la reducción puede variar (entre el 50% y el 90%) según la zona tensionada y otras circunstancias.
Sí, de forma significativa. El alquiler turístico no tiene derecho a la reducción del 60% (se tributa por el 100% del rendimiento neto). Además, si se prestan servicios propios de hostelería (limpieza, cambio de ropa, etc.), los ingresos pueden calificarse como actividad económica (no capital inmobiliario), con obligaciones adicionales: alta en autónomos o tributar como actividad económica con más gastos deducibles. La AEAT tiene acceso a los datos de Airbnb, Booking y similares.
El alquiler de vivienda habitual está exento de IVA (no se repercute IVA al inquilino ni se ingresa a Hacienda). El alquiler de locales comerciales, oficinas, garajes (si no van unidos a la vivienda) y el alquiler turístico con servicios de hostelería sí están sujetos a IVA (generalmente al 10% el turístico con servicios, 21% los comerciales). Un propietario que solo alquila viviendas habituales no tiene obligación de presentar declaraciones de IVA.
Los gastos legales del proceso de desahucio (honorarios de abogado y procurador) son deducibles en el IRPF como gastos de conservación del inmueble. También son deducibles las rentas no cobradas durante el período de impago, siempre que hayan pasado 6 meses desde el primer impago o se haya iniciado el procedimiento judicial antes. La Agencia Tributaria permite no declarar como ingreso las rentas que no se han cobrado y que llevan 6+ meses impagadas o en litigio judicial.
Si el alquiler está sujeto a retención (el inquilino es una empresa o profesional), el arrendador-propietario puede tener que presentar el modelo 180 (resumen anual de retenciones). Si el inquilino es un particular, generalmente no hay retención ni declaración trimestral — solo se incluye en la declaración de la renta anual. Para alquileres con IVA (locales, turístico con servicios), sí hay declaraciones trimestrales de IVA (modelo 303) y resumen anual (modelo 390).
La amortización deducible es el 3% del mayor entre el coste de adquisición (precio de compra más gastos de escritura, notaría, registro, IVA/ITP pagado) y el valor catastral de la construcción (no del suelo). El valor de la construcción es el que aparece en el recibo del IBI desglosado entre suelo y construcción. Si el valor catastral total es 100.000€ y el suelo representa el 30%, el valor de construcción es 70.000€ y la amortización deducible anual sería 70.000 × 3% = 2.100€.
Al vender un inmueble que has tenido alquilado, las amortizaciones que hayas deducido en el IRPF durante los años de alquiler reducen el valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial. Es decir, pagarás más impuesto por la venta cuantas más amortizaciones hayas deducido. Esto es lo que se llama 'minoración del valor de adquisición por amortizaciones'. Es un aspecto importante a considerar en la planificación fiscal del alquiler y la futura venta.
Sí, parcialmente. Un autónomo que trabaja desde su domicilio puede deducirse en el IRPF el porcentaje de los gastos de la vivienda (alquiler, suministros) proporcional a la parte del piso dedicada a la actividad. La afectación del piso a la actividad debe ser real y justificable. Los suministros se pueden deducir al 30% de la proporción destinada a la actividad. Ejemplo: si dedicas el 20% del piso a la oficina, puedes deducir el 20% del alquiler y el 20% × 30% = 6% de la luz y el gas.