Comprar o alquilar en 2026: cuál es la mejor opción para tu familia
Los números que importan: precio de compra vs coste de alquiler
La regla más usada en España es el PER (Price-to-Earnings Ratio): cuántos años de alquiler equivalen al precio de compra. Si el PER es inferior a 20, comprar suele ser ventajoso a largo plazo. En España el PER medio en 2026 ronda los 22-24 años en ciudades grandes.
🧮 Calculadora: ¿cuándo recuperas la inversión si compras?
Ventajas de comprar
- Construyes patrimonio: cada cuota de hipoteca reduce deuda y aumenta tu capital.
- Estabilidad: nadie puede echarte ni subir el precio.
- Personalización: puedes reformar a tu gusto.
- Inflación a tu favor: tu cuota hipotecaria fija no sube, el alquiler sí.
Ventajas de alquilar
- Flexibilidad: puedes moverte por trabajo o familia sin coste de transacción.
- Sin gastos inesperados: derramas, reparaciones y IBI los paga el propietario.
- Menos capital inmovilizado: puedes invertir la entrada en fondos indexados.
- Sin riesgo de caída del precio: si el mercado cae, no pierdes patrimonio.
Por ciudades: dónde compensa más comprar
| Ciudad | Precio medio m² | Alquiler medio | PER | ¿Compensa comprar? |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 5.200€ | 18€/m² | 24 | ⚠️ Ajustado |
| Barcelona | 4.800€ | 17€/m² | 24 | ⚠️ Ajustado |
| Valencia | 2.800€ | 12€/m² | 19 | ✅ Sí |
| Sevilla | 2.400€ | 10€/m² | 20 | ✅ Sí |
| Málaga | 3.200€ | 12€/m² | 22 | ⚠️ Ajustado |
| Zaragoza | 1.800€ | 8€/m² | 19 | ✅ Sí |
| Bilbao | 3.500€ | 14€/m² | 21 | ⚠️ Ajustado |
Checklist antes de comprar
- ✅ Tienes el 20% de entrada + 10% de gastos en ahorros
- ✅ La cuota no supera el 30-35% de tus ingresos netos
- ✅ Tienes estabilidad laboral (contrato indefinido o ingresos estables)
- ✅ Piensas quedarte en esa ciudad al menos 7-10 años
- ✅ Tienes fondo de emergencia de 6 meses de gastos aparte de la entrada
Preguntas frecuentes
Calculadora comprar vs alquilar
Introduce precio del piso, hipoteca y alquiler equivalente. Calcula cuál te sale mejor a 10, 15 y 20 años.
Preguntas frecuentes
No hay una respuesta universal. Comprar tiene ventajas a largo plazo (patrimonio propio, estabilidad) pero requiere ahorros previos y compromiso de permanencia. Alquilar ofrece flexibilidad y liquidez. La rentabilidad relativa depende del precio de compra, el alquiler de la zona y el coste del dinero (tipo de interés).
Necesitas como mínimo el 20% del precio como entrada (los bancos financian hasta el 80%), más un 10-12% adicional para gastos: ITP o IVA (6-10%), notaría, registro y gestoría (2-3%). Para un piso de 200.000€ necesitas tener ahorrados al menos 55.000-65.000€ líquidos.
El punto de equilibrio (break-even) en el que comprar supera financieramente a alquilar está entre 5 y 12 años dependiendo de la ciudad y el precio. En ciudades con precio de compra muy alto respecto al alquiler (Madrid, Barcelona), puede superar los 15-20 años. En ciudades medianas puede ser en 7-10 años.
El PER (Price Earnings Ratio) aplicado a vivienda mide cuántos años de alquiler equivalen al precio de compra. Se calcula dividiendo el precio de venta entre el alquiler anual. Un PER de 20 significa que con 20 años de alquiler pagarías el piso. En Madrid y Barcelona el PER supera 30; en ciudades medianas está en 15-20.
No necesariamente. El dinero que no usas como entrada puede estar invertido generando rentabilidad. Los gastos de mantenimiento, IBI, comunidad e intereses de la hipoteca también son dinero que 'se va'. La comparación correcta debe tener en cuenta todos estos factores y el horizonte temporal.
Para hipotecas firmadas antes de 2013, existe la deducción por vivienda habitual: el 15% de hasta 9.040€ pagados al año, lo que supone hasta 1.356€ de ahorro fiscal anual. Para hipotecas posteriores no hay deducción estatal (algunas CCAA tienen deducción propia). La compra nueva con IVA tiene precio reducido del 10%.
Los bancos recomiendan que la cuota hipotecaria no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales. Para una hipoteca de 160.000€ a 25 años al 3%, la cuota sería de unos 760€/mes, lo que requeriría ingresos netos de al menos 2.200-2.500€/mes.
Es más difícil. Los bancos prefieren contratos indefinidos con antigüedad. Con contrato temporal, pueden exigir mayor entrada (hasta el 30-40%), o requerir un avalista con contrato fijo. Algunas cajas y cooperativas de crédito son más flexibles con este perfil.
A 20 años pagas menos intereses en total pero la cuota mensual es más alta. A 30 años la cuota es menor (más cómoda para el presupuesto mensual) pero pagas muchos más intereses. Si puedes permitirte la cuota de 20 años, ahorras decenas de miles de euros. También puedes contratar a 30 y amortizar anticipadamente cuando tengas liquidez.
No. La crisis de 2008-2014 en España supuso caídas de precios del 40-50% en algunas zonas. La vivienda tiende a revalorizarse a largo plazo (20-30 años), pero no es lineal y depende enormemente de la localización. Las zonas con demografía decreciente pueden sufrir caídas prolongadas.