Comprar o alquilar en 2026: cómo decidir con números
Los números que importan: precio de compra vs coste de alquiler
Una referencia sencilla es el PER (Price-to-Earnings Ratio): cuántos años de alquiler equivalen al precio de compra. Se calcula dividiendo el precio entre el alquiler anual. Aquí PER es esa ratio, no un producto ni una deducción fiscal. No hay un valor oficial que marque cuándo compensa comprar: sirve para comparar pisos parecidos.
🧮 Calculadora: ¿en cuánto tiempo recuperas los gastos de compra?
Estimación muy simple. Solo compara los gastos de compra con la diferencia entre el alquiler y los intereses del primer año, suponiendo que financias el 70% del precio. No incluye IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, cambios de precio ni lo que rendiría tu dinero.
Ventajas de comprar
- Construyes patrimonio: la parte de capital de cada cuota reduce tu deuda, aunque el valor del piso puede subir o bajar.
- Estabilidad: no dependes de un casero mientras pagues la hipoteca.
- Personalización: puedes reformar a tu gusto.
- Cuota conocida: con hipoteca fija, la cuota no cambia. El alquiler puede actualizarse cada año, dentro de los límites legales.
Ventajas de alquilar
- Flexibilidad: tras 6 meses de contrato puedes irte con 30 días de preaviso (art. 11 LAU), sin los costes de vender.
- Menos gastos inesperados: las grandes reparaciones suelen ser del propietario, y los tributos de la vivienda no pueden cargarse al inquilino (art. 20 LAU).
- Menos capital inmovilizado: conservas tus ahorros disponibles. Si los inviertes, asumes riesgo de pérdida.
- Sin riesgo por el precio: si el mercado cae, no te afecta. Si sube, tampoco te beneficia, y tu renta futura puede ser mayor.
Cómo calcular el PER de tu zona
Las medias por ciudad cambian rápido y mezclan pisos muy distintos. Es más fiable mirar pisos parecidos en tu barrio, en venta y en alquiler. Ten en cuenta que los portales recogen precios de oferta, no de cierre: por ejemplo, idealista sitúa la vivienda usada en 2.955€/m² de media nacional en octubre de 2026. Para el alquiler, puedes consultar también el sistema estatal de índices de referencia en la web del Ministerio de Vivienda.
| Ejemplo de cálculo | Precio | Alquiler | PER | Rentabilidad bruta del alquiler |
|---|---|---|---|---|
| Piso A (inventado) | 200.000€ | 800€/mes | 20,8 años | 4,8% |
| Piso B (inventado) | 250.000€ | 900€/mes | 23,1 años | 4,3% |
| Piso C (inventado) | 300.000€ | 1.000€/mes | 25 años | 4% |
Checklist antes de comprar
- ✅ Tienes la entrada (suele ser el 20%) y los gastos de compra (unos 7-12%, según comunidad y tipo de vivienda) en ahorros
- ✅ La cuota no supera un tercio de tus ingresos netos, una referencia habitual
- ✅ Tienes estabilidad laboral (contrato indefinido o ingresos estables)
- ✅ Piensas quedarte el tiempo suficiente para compensar los gastos de compra y de una futura venta
- ✅ Te queda un colchón para imprevistos aparte de la entrada
Preguntas frecuentes
Calculadora comprar vs alquilar
Introduce precio del piso, hipoteca y alquiler equivalente. Calcula cuál te sale mejor a 10, 15 y 20 años.
Preguntas frecuentes
No hay una respuesta universal. Comprar tiene ventajas a largo plazo (patrimonio propio, estabilidad) pero requiere ahorros previos y compromiso de permanencia. Alquilar ofrece flexibilidad y liquidez. El resultado depende del precio de compra, el alquiler de la zona, el tipo de interés y los años que te quedes.
Normalmente el 20% del precio como entrada (los bancos suelen financiar hasta el 80%), más los gastos: impuestos, notaría, registro y gestoría, que rondan el 7-12% según la comunidad y el tipo de vivienda. Para un piso de 200.000€ serían unos 55.000-65.000€ líquidos, sin contar tu colchón para imprevistos.
No hay un plazo fijo. Depende del precio, del alquiler, del tipo de la hipoteca, de la evolución de los precios y de lo que rendiría tu dinero. Cuanto más cara sea la compra respecto al alquiler, más años hacen falta. Haz el cálculo con tus cifras e incluye IBI, comunidad y mantenimiento.
El PER (Price Earnings Ratio) aplicado a vivienda mide cuántos años de alquiler equivalen al precio de compra. Se calcula dividiendo el precio de venta entre el alquiler anual. Un PER de 20 significa que 20 años de alquiler equivalen al precio del piso. No tiene relación con ninguna deducción fiscal ni hay un valor oficial de referencia: sirve para comparar pisos parecidos.
No necesariamente. El dinero que no usas como entrada puede estar invertido generando rentabilidad. Los gastos de mantenimiento, IBI, comunidad e intereses de la hipoteca también son dinero que 'se va'. La comparación correcta debe tener en cuenta todos estos factores y el horizonte temporal.
La deducción por vivienda habitual solo sigue para quien compró antes del 1 de enero de 2013 y ya la aplicaba: el 15% de hasta 9.040€ pagados al año, con un máximo de 1.356€. Para compras posteriores no hay deducción estatal, aunque algunas CCAA tienen ayudas propias. La vivienda nueva paga un IVA del 10%, pero eso no es una deducción.
Una referencia habitual es que la cuota no supere un tercio de los ingresos netos mensuales, aunque cada banco aplica sus criterios. Para una hipoteca de 160.000€ a 25 años al 3%, la cuota sería de unos 760€/mes, lo que con esa referencia supone unos ingresos netos de unos 2.300€/mes.
Es más difícil. Los bancos prefieren contratos indefinidos con antigüedad. Con contrato temporal, pueden pedir más entrada o un avalista. Cada entidad tiene sus criterios, así que conviene preguntar a varias.
A 20 años pagas menos intereses en total pero la cuota mensual es más alta. A 30 años la cuota es menor (más cómoda para el presupuesto mensual) pero pagas muchos más intereses. Si puedes permitirte la cuota de 20 años, ahorras decenas de miles de euros. También puedes contratar a 30 y amortizar anticipadamente cuando tengas liquidez.
No. Tras la crisis de 2008, los precios cayeron con fuerza durante años en España. A largo plazo pueden subir o bajar, y dependen mucho de la localización. Las zonas que pierden población pueden sufrir caídas prolongadas. Lo que pasó antes no garantiza lo que pasará.