Gastos al comprar un piso en 2026: todo lo que tienes que pagar
Resumen de gastos: nueva vs segunda mano
| Gasto | Vivienda nueva | Segunda mano | Quién lo paga |
|---|---|---|---|
| IVA / ITP | 10% (IVA); 7% de IGIC en Canarias | Tipo general del 6% al 10% en la mayoría de CCAA, con tramos más altos para valores elevados | Comprador |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | 0,75-1,5% según CCAA de régimen común | No se paga (incompatible con ITP) | Comprador |
| Notaría | Arancel regulado; pide presupuesto (la calculadora supone 900€) | Comprador, salvo pacto | |
| Registro de la Propiedad | Arancel regulado (la calculadora supone 550€) | Comprador | |
| Gestoría de la compraventa | Precio libre (la calculadora supone 400€) | Comprador | |
| Tasación bancaria | Precio libre (la calculadora supone 450€) | Comprador | |
| Comisión inmobiliaria | — | Porcentaje libre, pactado por escrito | Quien firmó el encargo; suele ser el vendedor |
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Simulación con tipos generales de 2026. No incluye bonificaciones autonómicas ni tramos altos. Supone 900€ de notaría, 550€ de registro, 400€ de gestoría y 450€ de tasación: son supuestos, pide presupuesto. País Vasco y Navarra tienen normas forales, y en Canarias la vivienda nueva paga IGIC en lugar de IVA.
El ITP: el gasto más variable por CCAA
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es el mayor gasto en vivienda de segunda mano y cambia según dónde compres. Madrid aplica el 6%; Cataluña, del 10% al 13% según el valor; y la Comunitat Valenciana, el 9% desde el 1 de junio de 2026 (11% por encima de un millón de euros). Lo recoge el informe Tributación Autonómica 2026 de Hacienda, actualizado a 23 de septiembre. En una compra de 300.000€, la diferencia entre Madrid y Cataluña es de 12.000€ solo en impuestos. Muchas comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o rentas bajas: compruébalo antes de calcular.
| Comunidad Autónoma | ITP general 2ª mano | Simulación de gastos en 250.000€* |
|---|---|---|
| País Vasco Tipo más bajo | 4% con condiciones (norma foral) | ~12.300€ |
| Madrid | 6% | ~17.300€ |
| Canarias | 6,5% | ~18.550€ |
| Andalucía, La Rioja | 7% | ~19.800€ |
| Galicia | 8% | ~22.300€ |
| Aragón, Asturias, Extremadura | Escala desde el 8% | ~22.300€ |
| C. Valenciana, Cantabria, Castilla-La Mancha | 9% | ~24.800€ |
| Cataluña | Escala desde el 10% | ~27.300€ |
*ITP más 2.300€ de notaría, registro, gestoría y tasación (supuestos). Tipos generales de Hacienda a 23/9/2026; el dato del País Vasco procede de fuentes no oficiales y conviene confirmarlo en tu Diputación Foral. No incluye bonificaciones.
Gastos de la hipoteca (desde 2019: casi todos los paga el banco)
La Ley 5/2019 (art. 14.1.e) reparte estos gastos: el banco paga la notaría de la escritura de préstamo, el registro de la hipoteca y la gestoría. Tú pagas la tasación y las copias que pidas. El AJD de la hipoteca también lo paga el banco. Son gastos distintos a los de la compraventa, que siguen siendo tuyos.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
Según nuestra simulación, suelen rondar entre el 7% y el 12% del precio. Para una vivienda de segunda mano, el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es el mayor gasto: el tipo general va del 6% al 10% en la mayoría de CCAA de régimen común, con tramos más altos para valores elevados. En obra nueva se paga IVA del 10% más AJD (0,75-1,5%).
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). El tipo varía por comunidad autónoma: 6% en Madrid, 7% en Andalucía, 9% en la Comunitat Valenciana y del 10% al 13% en Cataluña, según el valor. En País Vasco y Navarra se aplica norma foral. Todas las CCAA de régimen común tienen beneficios para ciertos colectivos, como jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
IVA al 10% (en Canarias, IGIC) más AJD (Actos Jurídicos Documentados), del 0,75% al 1,5% según la CCAA de régimen común. Algunas viviendas protegidas tributan al 4% de IVA; el Real Decreto-ley 29/2026 lo extiende a las de calificación permanente, a la espera de su convalidación.
Desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, el banco paga casi todos los gastos de la hipoteca: notaría de la escritura de préstamo, registro, AJD y gestoría. El comprador suele pagar la notaría de la compraventa y el registro de la compraventa, salvo pacto. Ambos siguen un arancel regulado.
Los honorarios de la agencia son libres y los paga quien la contrató, normalmente el vendedor. Lee lo que firmes antes de visitar un piso o hacer una reserva: si no has firmado un encargo, en principio no tienes por qué pagar honorarios.
La tasación es la valoración oficial del inmueble realizada por un tasador homologado. El banco la exige para conceder la hipoteca y suele financiar hasta el 80% del menor valor entre tasación y precio de compra. Su precio es libre y la paga el comprador, según la Ley 5/2019.
Los impuestos no se negocian, aunque puedes comprobar si tienes derecho a un tipo reducido. Puedes comparar gestorías y tasadoras y pedir presupuesto al notario, cuyos honorarios siguen un arancel. Casi todos los gastos de la hipoteca los paga el banco desde 2019.
Sí. Todas las CCAA de régimen común tienen beneficios en el ITP para ciertos colectivos, y varias para viviendas por debajo de cierto valor. También existe la línea de avales del ICO, que cubre hasta el 20% del préstamo (25% con buena calificación energética) para menores de 36 años y familias con menores, con límites de ingresos y patrimonio, en préstamos firmados hasta el 31/12/2027. El Real Decreto-ley 29/2026 prevé además los préstamos TU CASA, a la espera de su desarrollo y convalidación.
La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto local que grava el incremento del valor del terreno desde la última transmisión. Lo paga el vendedor (salvo pacto contrario). Si se acredita que no ha habido incremento de valor del terreno, no se paga. El plazo para declararla en una venta es de 30 días hábiles.
Sí. Solicita al vendedor el certificado de eficiencia energética (obligatorio), el certificado de comunidad al día y de deudas, verifica cargas en el Registro de la Propiedad (nota simple), comprueba el estado real del piso con un técnico si hay dudas estructurales y revisa los estatutos de la comunidad.